Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejaron de cobrarse y cuáles se mantienen vigentes

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Si interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con una hipoteca, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, que elevan el costo final de la transacción.

Vamos a los números: cómo se compone el gasto

Otro componente de peso es el Impuesto de Sellos. De acuerdo con lo explicado por Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. El desarrollador señaló además que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.

El esquema bonaerense es diferente: la alícuota ronda el 2% y, según la explicación del referente inmobiliario, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera sensible los gastos de la operación.

Qué tributos dejaron de pagar los vendedores ocasionales

La reducción tributaria para el vendedor involucra dos conceptos que dependían de la fecha de adquisición del inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, explicó Tapiola.

El alcance tiene un límite: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio, cuya operatoria permanece gravada por el tributo.

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del precio de venta, según el pacto entre las partes.
• Honorarios de escribano: forman parte del presupuesto y varían de acuerdo con la jurisdicción y el monto.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda hasta cerca de $220.000.000; el gravamen alcanza solo al excedente.
• Impuesto de Sellos en la provincia de Buenos Aires: alrededor del 2%, habitualmente compartido entre comprador y vendedor.
• ITI eliminado en 2024: gravaba con el 1,5% las ventas de inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular exento: del 15% sobre la ganancia para ventas ocasionales de personas físicas, incluidas segundas propiedades de inversión.
• Costos de hipotecar: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, si la compra se financia con crédito.

Para un hogar promedio que vende su vivienda personal sin ser desarrollador ni operador inmobiliario, el cambio más relevante es directo: ya no enfrenta el ITI ni el impuesto cedular, lo que reduce el costo fiscal de desprenderse de una propiedad ocasional. Sin embargo, en el presupuesto total de la operación siguen incidiendo la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos correspondiente a la jurisdicción y, en caso de financiarse, los gastos asociados al crédito hipotecario. Conocer cada uno de esos rubros resulta clave para evitar sorpresas al momento de firmar la escritura.