La oferta de departamentos porteños se redujo a casi la mitad en su superficie desde la década del 30

La transformación del mercado inmobiliario porteño quedó al descubierto en un reciente relevamiento de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. Las conclusiones describen un fenómeno estructural: los departamentos que se ofrecen hoy en el mercado son sensiblemente más pequeños, cuentan con menos ambientes y, con frecuencia creciente, dejan afuera del precio publicado lo que durante décadas fue un adicional habitual: la cochera.

Para dimensionar el cambio, la compañía comparó las unidades construidas en la década de 1930 con las levantadas desde 2020. La diferencia en superficie es de 56 metros cuadrados cubiertos, una caída del 55%.

Vamos a los números

La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en los años 30 alcanza los 102 metros cuadrados, mientras que la de las unidades edificadas desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados. En paralelo, la cantidad mediana de ambientes se redujo de cuatro a dos.

La composición por tamaño también se modificó con claridad. Los monoambientes representan hoy el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, cuando en los años 30 apenas alcanzaban el 1,9% del total. En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados perdieron presencia: descendieron del 53,2% al 9,4% de la oferta.

Cocheras: un adicional cada vez más frecuente

El relevamiento advierte un cambio significativo en la composición del precio publicado. Entre los departamentos construidos entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. Como contrapartida, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2% al 14% en el mismo período.

Las diferencias por barrio

La reducción de la superficie no fue homogénea en toda la Ciudad de Buenos Aires. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las edificadas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 metros cuadrados a 45 metros cuadrados, con una baja del 50%. Le siguen Monserrat, con una caída del 41%, y Palermo, con una reducción del 40%, los tres barrios donde la transformación resultó más acentuada.

En el otro extremo, la zona oeste y noroeste de la Ciudad mostró una variación mucho menor. En Villa Devoto la diferencia alcanzó el 6%; en Villa del Parque, el 8,5%; y en Villa Urquiza, el 9,6%, según el informe.

Qué le cambia a un hogar promedio

Para un hogar promedio que hoy evalúa comprar un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires, el informe describe una oferta dominada por unidades más compactas y con menos metros cubiertos que las de generaciones anteriores. Comprar un departamento en un barrio como Recoleta, Monserrat o Palermo implica hacerse de una superficie que, en promedio, es entre un 40% y un 50% menor que la de un departamento construido antes de 1980 en la misma zona. El precio, además, suele no contemplar ese adicional que durante décadas estuvo asociado a la unidad: la cochera, que de estar incluida en el valor pasó a ofrecerse, con frecuencia creciente, como un ítem aparte.