Créditos UVA con tope de cuota: qué ingresos hacen falta y cuánto se paga en el primer mes

El relanzamiento de los créditos hipotecarios bajo el nuevo programa oficial volvió a poner sobre la mesa una pregunta concreta: cuánto hay que ganar en el bolsillo para calificar y cuál es el monto del primer pago. La respuesta se desprende de la simulación oficial que el Gobierno difundió junto con la letra chica del esquema, que fija como regla general que la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar.

Vamos a los números

El ejemplo tomado por las autoridades parte de un crédito equivalente a USD 80.000, a 25 años de plazo, con una tasa nominal de UVA más 7%. Bajo esos parámetros, la cuota inicial llega a $865.098. Como el tope de la relación cuota-ingreso es 25%, el grupo familiar debe acreditar ingresos netos de al menos $3.460.391 por mes. En otras palabras, se necesita una pareja en la que cada miembro perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo, descontados los aportes y las retenciones.

• Monto del préstamo: hasta 75% del valor de la propiedad, con un tope de 150.000 UVA por crédito.
• Tasa máxima: UVA más 7,50%, dentro del esquema.
• Plazo mínimo: 15 años.
• Financiación de la propiedad: el ejemplo oficial toma una vivienda valuada en USD 106.667, con un crédito de $120.920.000.
• Aporte propio: el comprador debe cubrir, como mínimo, el 25% restante del valor del inmueble, sin contemplar gastos de escrituración ni impuestos.

La simulación oficial no incluye ese 25% que debe aportar el comprador ni los costos asociados a la escritura, el boleto de compraventa y los impuestos de la operación, por lo que el desembolso inicial termina siendo superior al primer pago del préstamo. Tampoco se contemplan los ajustes que tendrá la cuota a lo largo del tiempo, ya que el capital está expresado en UVA y se actualiza periódicamente por la inflación.

De dónde sale la plata

Los fondos que motorizan esta línea provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, que licita plazos fijos ajustados por UVA entre las entidades financieras. Cada subasta pone en juego $200.000 millones, con un tope del 20% por banco. Las tasas mínimas de captación son de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Una vez constituidos los depósitos, cada entidad dispone de 90 días corridos para transformar esos recursos en préstamos hipotecarios, que pueden aplicarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda de personas físicas.

Para un hogar promedio, lo que cambia con este esquema es el piso de ingresos necesario para entrar en el circuito hipotecario: el umbral de $3,4 millones netos mensuales funciona como filtro inicial y deja afuera a una porción amplia de la clase media asalariada, sobre todo en regiones donde el salario formal se ubica por debajo de ese rango. A la inversa, en hogares con dos ingresos formales y cierta estabilidad, el esquema vuelve a abrir la posibilidad de financiar la compra de una vivienda, aunque con la advertencia de que el componente UVA mantiene la cuota atada a la evolución de los precios.