Alquileres en la Ciudad: en agosto la suba mensual quedó por debajo del IPC y el acumulado anual muestra una caída real de 2,3%

El mercado de alquileres residenciales de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto de 2026 su menor incremento mensual del año, con una suba de 1,5% en los contratos, según el relevamiento elaborado por el portal inmobiliario Zonaprop. La cifra quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, lo que configura el segundo mes consecutivo en el que los valores de los alquileres pierden contra el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC.

En el acumulado de 2026, la dinámica resulta todavía más favorable para los inquilinos: mientras los alquileres acumulan una suba de 19,2%, la inflación general estimada para el año se ubica en 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa una caída real de los precios contractuales, un fenómeno poco habitual en los últimos ciclos, en los que los alquileres solían correr por detrás de la inflación con subas nominales más elevadas.

Vamos a los números: precios promedio y dispersión por barrio

• Monoambiente: $771.871 mensuales.
• Departamento de dos ambientes: $886.527 mensuales.
• Departamento de tres ambientes: $1.196.413 mensuales.
• Zona más cara: Puerto Madero, con $1.252.366 por mes.
• Zona más económica: Lugano, con $654.776 por mes.
• Segundo barrio más caro: Núñez ($995.838). Tercero: Palermo ($990.748).
• Barrios con mayor suba interanual: Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%).
• Barrios con menor suba interanual: Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

La fotografía por género no resulta aplicable a este indicador, dado que se trata de precios promedio de contratos de locación residential, sin apertura por sexo del locatario en la fuente consultada. Del mismo modo, la desagregación por regiones del país excede el alcance del relevamiento, que se circunscribe a la Ciudad de Buenos Aires.

Oferta en expansión y rentabilidad para inversores

El volumen de propiedades ofrecidas en alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico alcanzado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, tras la implementación de las modificaciones normativas que regularon la actividad. La rentabilidad promedio de un departamento destinado a alquiler se ubica en 5,70% anual, con un recupero del capital invertido en 17,6 años, plazo 9,2% más corto que un año atrás. Por barrio, Lugano lidera con un rendimiento de 9,8% anual, mientras que Puerto Madero, pese a ser la zona más cara, ofrece apenas 3,2%.

Compraventa con caída del financiamiento hipotecario

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reportó 6.051 escrituras firmadas en julio, lo que representa un incremento interanual de 9%. No obstante, apenas 16% de esas operaciones se concretaron con algún tipo de crédito hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, en línea con el encarecimiento relativo de las líneas UVA y la retracción de la oferta bancaria en el segmento medio.

Para un hogar promedio de clase media que alquila un departamento de dos ambientes en zonas como Palermo, Núñez o Villa Crespo, el cuadro implica un esfuerzo mensual cercano a $886.527, con un incremento nominal en lo que va del año de $143.000 aproximadamente, inferior al que habría registrado de mantenerse la dinámica de los últimos ejercicios. En términos reales, el contrato perdió poder de compra frente a la inflación, un dato que, según los analistas consultados por el portal, podría moderar las discusiones paritarias y de actualización de cánones en los próximos meses.